樓市泡沫

我確信樓市已進入了泡沫領域，雖然我從來都不能肯定到底那個市場指標可以值得信賴．月供款跟薪酬的比較？樓價跟家庭入息比例？平均按揭成數？97時的歷史水平？抑或是來年的新屋供應量呢？

其實我最依重的，並非甚麼數據，而是我母親．每當她開始責怪我為何沒聽她說早點買樓，我就知道樓市已經過熱．

不過，即使樓價真的偏高，那又怎麼樣呢？價高可以更高．早前一家大行的分析員把話說得明白：我們認為樓市偏高，不過價格有時跟基本因素沒有多大關係（潛台詞：再分析也多餘）．

面對泡沫，我們並不陌生．事實上，我們不久前才經歷過．美國樓市泡沫的成因可能是長期的低息環境，又或游資泛濫．不過，不管甚麼理由，泡沫基本上皆源自於一個簡單的信念：大眾一致認定價格只會上升，不會下跌．現況正是如此．

一般而言，泡沫會比大家想像中長得更大，待得更久．泡沫一旦形成，除了爆破，別無他法，古往今來無一幸免．一些打壓樓市的政策只能起短期的心理作用，很快便會被遺忘．最重要的是，我們依然深信樓價只會升．

我不知道這波泡沫將會如何發展下去．唯一可以肯定的是，每次泡沫都能造就一些人發大財，同時，也使不少人血本無歸．當中勝負的分野可能取決於眼光、膽量、抑或控制貪念的能力．而說穿了，我想那就是運氣．

古板的我依然相信租金回報率是最可依賴的指標，儘管大家（尤其經紀們）未許同意．租金直接了反映住客的經濟能力，畢竟充闊佬住貴過自己能夠負擔的房子的人為數不多．以我正在租住的房子為例，扣除管理費、差餉及維修費等雜費後，回報大約2厘．如果這還不算少得可憐，那又是甚麼呢？隨便找家內銀的股息都要比這高得多．

對於內地投資者能支持樓價長升長有的說法，我有所保留．雖然我對內地客的富有程度毫不懷疑，但這並不等同他們不懂計數．更重要的是，投資需求並不等同實際需求，因為它來去匆匆．

他日投資者須要班「資」回朝，便會不問價的割喉出售，跟自住人士死慳死抵也要把樓供完截然不同．我甚至有點為這些財富的來源感到擔心．若炒得過火，難保中央某天不會徹查起來．

如果買家不問價買貨，除非真的能在泡沫爆破前把單位放售，否則盈利都只能停留在記錄上．由於個人炒賣功力有限，我只好選擇壓制貪念，鐵心不參與，雖則樓價隨時升到你不信．不過，相比起其他類別的資產，房子依舊是累積了民間最大財富的組別．若出亂子，其他資產又怎能幸免於難呢？

阿梅 (Cartoon by Bean)